Co-marquage Service Public

Quelles sont les règles d’urbanisme à respecter pour faire une isolation thermique par l’extérieur (ITE) ?

Vous souhaitez réaliser une isolation thermique par l’extérieur (ITE). En général, elle est obligatoire dès que vous engagez de gros travaux de rénovation tels que le ravalement des murs chauffés donnant sur l'extérieur. Vous devez déposer une déclaration préalable (DP) et, dans certains cas, respecter des règles concernant le voisinage, la copropriété ou le lotissement. Nous vous présentons les étapes de la démarche.

Vous devez consulter tous les documents suivants dans lesquels des règles particulières à respecter concernant les matériaux, la couleur, l’aspect et les distances peuvent figurer :

  • Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Vous pouvez le consulter auprès du service de l’urbanisme de votre mairie. Vous pouvez aussi demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable.

  • Cahier des charges ou règlement du lotissement si votre terrain se situe dans un lotissement. Il est annexé à l’acte d’achat de votre terrain. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès du président de votre association syndicale de propriétaires (ASP).

  • Règlement de copropriété si votre bien se situe dans une copropriété. Il est annexé à l’acte d’achat de votre bien. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès de votre syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.

Il existe des aides (MaPrimeRénov', éco PTZ, TVA à taux réduit...) pour les projets de rénovation énergétique.

Pour vous informer sur les conditions d’obtention, vous pouvez contacter gratuitement un conseiller France Rénov’.

Où s'informer ?

Conseillers spécialisés en travaux de rénovation de l'habitat (France Rénov')

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Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 18h. Vous devez avoir votre dernier avis d'imposition.

Service gratuit + coût d'un appel

Si votre bâtiment est en limite de propriété, votre ITE empiète sur une propriété privée voisine ou le domaine public.

Propriété privée

Propriété privée

Vous bénéficiez d’un droit de surplomb si vous n’avez pas d’autre solution permettant d'atteindre une efficacité énergétique équivalente ou que cette solution présente un coût ou une complexité excessifs. Votre ITE est limitée à :

Vous devez notifier à votre voisin par LRAR ou par acte de commissaire de justice votre souhait d’obtenir un droit de surplomb. Votre notification comporte les éléments suivants :

À compter de cette notification, votre voisin peut s’opposer au droit de surplomb pendant 6 mois pour un motif sérieux et légitime. Dans ce même délai, il peut saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il fixe les indemnités en cas de désaccord sur leur montant.

L’acte authentique est publié au fichier immobilier par le notaire. Si le droit de surplomb est accordé par une décision de justice, vous devez transmettre cette décision au service de publicité foncière du lieu de l’immeuble pour sa publication.

Dès que vous avez fait votre choix de la personne ou de l’entreprise réalisant les travaux, vous devez envoyer ses coordonnées et son numéro de police de garantie décennale par LRAR à votre voisin. Dès sa souscription, vous devez également lui transmettre le numéro de police d’assurance dommage-ouvrage.

Domaine public

Domaine public

Vous devez déposer en main propre ou envoyer en LRAR une demande de permission de voirie à la personne publique concernée (par exemple, la mairie, l’EPCI ou le conseil général) avec le formulaire suivant :

À compter du dépôt ou de l’envoi, la personne publique a 2 mois maximum pour vous répondre. Sans réponse dans ce délai, votre demande est refusée.

En cas d’accord, vous recevez un arrêté de permission de voirie. Il précise sa durée et le montant d’une redevance, payable d’avance et annuellement, fixée par la personne publique. La permission de voirie est précaire et révocable. Pour la renouveler, vous devez faire une nouvelle demande.

Vous devez joindre votre permission de voirie à votre demande d’autorisation d’urbanisme.

Votre projet nécessite une déclaration préalable (DP) car vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier à la mairie est différent :

  • Par voie dématérialisée (sur internet) selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR ou en main propre contre récépissé signé par la mairie (formulaire).

Où s'informer ?

Mairie

Mairie (Site internet)

Sur internet

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier sur internet :

Formulaire

Formulaire

Vous pouvez remplir et transmettre votre demande au moyen d'un formulaire :

Vous devez aussi demander l’autorisation suivante si votre projet se situe dans une location, une copropriété, un lotissement :

Dans une location

Dans une location

Vous devez demander l’autorisation écrite par LRAR à votre propriétaire. Sinon, il peut exiger la remise en l'état des lieux, à vos frais, lors de votre départ définitif. Il peut aussi garder les transformations sans vous indemniser.

Dans une copropriété

Dans une copropriété

Si votre projet impacte les parties communes (toiture, façade...), vous devez demander l’autorisation de réaliser votre projet à l’assemblée générale des copropriétaires. Pour cela, votre demande doit être adressée au syndic par LRAR avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale. Vous devez joindre à votre demande un document qui précise l’implantation et la consistance des travaux. Cette résolution est votée à la majorité absolue.

Dans un lotissement

Dans un lotissement

Si les statuts de votre lotissement le prévoient, vous devez demander l’autorisation de l’assemblée générale des membres de l’association syndicale de propriétaires (ASP) . Dans ce cas, la procédure (forme de la demande, majorité de vote...) est précisée dans les statuts.

À compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous signaler s’il est incomplet. Si c’est le cas, vous avez 3 mois pour le compléter sinon votre demande est rejetée.

Lorsque votre dossier est complet, le délai de réponse de la mairie est d’1 mois. Il est de 2 mois en secteur protégé.

Attention

À compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous notifier un délai de réponse plus long. C’est le cas par exemple, s’il y a lieu de consulter la CRPA.

La décision vous est adressée par LRAR ou par LRE ou un procédé électronique équivalent. Il y a plusieurs cas possibles :

  • Autorisation ou absence de réponse

  • Autorisation avec prescriptions

  • Refus

  • Sursis à statuer.

En l’absence de réponse dans les délais, votre autorisation est accordée sauf exception (c’est le cas par exemple, pour un projet soumis à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles, ou portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques).

Attention

La mairie peut retirer son autorisation dans les 3 mois à compter de sa délivrance si elle est illégale.

Vous devez afficher votre autorisation sur votre terrain ou la façade du bâtiment dès sa notification et pendant toute la durée des travaux. Vous devez utiliser un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 cm, lisible de la voie publique.

Votre affichage indique les informations suivantes :

  • Nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire

  • Date et numéro de l'autorisation

  • Nature du projet, superficie du terrain

  • Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

  • Nom de l'architecte, auteur du projet architectural

  • Surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel

  • Surface du ou des bâtiments à démolir si le projet prévoit des démolitions.

Il doit également informer des possibilités de recours en mentionnant les informations suivantes :

« Droit de recours :

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme). »

À noter

Si vous n’affichez pas votre autorisation, le délai de recours des tiers est de 6 mois à compter de l’achèvement des travaux.

Si vous avez sollicité l’autorisation de votre propriétaire, votre copropriété ou votre lotissement, vous devez obtenir leur accord avant de commencer vos travaux.

Vous pouvez commencer vos travaux dès :

  • Signature de l’acte authentique et de la convention pour le surplomb du terrain voisin, et paiement des indemnités en cas d’empiètement sur une propriété privée

  • Réception de la décision ou fin du délai de traitement de votre dossier en cas de non réponse pour l’autorisation d’urbanisme.

Une fois commencés, vos travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an consécutif sinon votre autorisation d’urbanisme n’est plus valide et vous devez déposer une nouvelle demande. C’est aussi le cas si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans qui suivent la délivrance de votre autorisation.

Votre autorisation peut toutefois être prolongée 2 fois pour 1 an aux 2 conditions suivantes :

  • Règles d'urbanisme et servitudes administratives inchangées entre vos 2 demandes

  • Envoi de votre demande de prolongation 2 mois au moins avant la fin du délai de validité de 3 ans.

Quand votre projet est achevé, vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier à la mairie est différent :

  • Par voie dématérialisée (sur internet) selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR ou en main propre (formulaire).

Sur internet

Sur internet

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier sur internet :

Formulaire

Formulaire

Vous pouvez remplir et transmettre votre déclaration au moyen d'un formulaire :

Si vous réalisez votre projet sans autorisation ou s’il est non conforme à l’autorisation obtenue, vous risquez les sanctions cumulatives suivantes :

  • Amende pénale comprise entre 1 200 € et 300 000 € maximum (1 500 000 € maximum pour les personnes morales)

  • Amende administrative de 30 000 € maximum

  • Interruption des travaux

  • Obligation de mise en conformité ou démolition de votre projet avec une astreinte de 500 € maximum par jour de retard

  • Réalisation d’office de la mise en conformité ou de la démolition à vos frais

  • 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.

Votre projet peut avoir une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

Où s'informer ?

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)

Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) (Site internet)

Textes de référence

Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétairesArticles 7 et 9 : Statuts d’une ASL et délibérations

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7Demande d'autorisation d’un locataire à son propriétaire

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 8Règlement de copropriété et conditions de jouissance des parties communes et privatives

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25Majorité de vote en assemblée générale pour l’autorisation donnée à un copropriétaire

Code de la construction et de l’habitation : article L113-2Empiètement sur le domaine public

Code de la construction et de l'habitation : article L113-5-1Droit de surplomb d’une propriété privée

Code de l’urbanisme : articles L151-17 à L151-25Plan local d’urbanisme (PLU)

Code de l'urbanisme : article L424-5Retrait d’une autorisation d’urbanisme

Code de l’urbanisme : article L442-9Cahier des charges et règlement d’un lotissement

Code de l'urbanisme : articles L462-1 et L462-2DAACT et contrôle des travaux

Code de l’urbanisme : articles L480-1 à L480-17Sanctions en cas d’infraction

Code de la construction et de l’habitation : articles L113-19 à L113-24Modalités du droit de surplomb d’une propriété privée

Code de l'urbanisme : article R*421-17Travaux sur construction existante soumis à déclaration préalable

Code de l'urbanisme : articles R*423-17 à R423-37-3Délai de réponse à une demande d’autorisation d’urbanisme

Code de l'urbanisme : articles R*424-1 à R*424-4Silence gardé vaut autorisation et exceptions

Code de l'urbanisme : article R*424-15Affichage d’une autorisation d’urbanisme

Code de l'urbanisme : articles R*424-17 à R*424-20Durée de validité d’une autorisation d’urbanisme

Code de l'urbanisme : articles R*424-21 à R*424-23Prolongation de la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme

Code de l'urbanisme : articles R*600-1 à R*600-7Recours des tiers

Questions - Réponses